Guía práctica para arrendadores: cómo declarar tus ingresos por renta ante el SAT, qué deducciones puedes aplicar y cuánto ISR pagas realmente.
Uno de los temas que más preocupa a los arrendadores en México es el fiscal. Muchos cobran renta sin declarar porque no saben cómo hacerlo, no saben cuánto van a pagar, o tienen miedo de que sea muy complicado. En este artículo te explicamos todo de forma clara y en términos simples — sin jerga contable innecesaria.
Nota importante: Este artículo es informativo y educativo. Para tu situación fiscal específica, consulta a un contador público certificado.
Sí. En México, cualquier ingreso obtenido por arrendar un inmueble es ingreso gravable según la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto aplica sin importar si:
Declarar correctamente no solo cumple con la ley — también te permite deducir gastos legítimos y pagar menos de lo que pagarías sin hacerlo.
La mayoría de los arrendadores personas físicas tributan en el Régimen de Arrendamiento, que es la opción más sencilla y específica para este tipo de ingresos.
Existe también la opción de tributar en el Régimen Simplificado de Confianza (RESICO) si tus ingresos anuales no superan los $3.5 millones de pesos. El RESICO tiene tasas más bajas pero menos deducciones.
Para este artículo nos enfocamos en el Régimen de Arrendamiento, que es el más común.
La tasa de ISR no es fija — depende del total de tus ingresos y las deducciones que apliques. Se calcula con una tabla progresiva:
| Ingreso mensual por arrendamiento | Tasa aproximada de ISR |
|---|---|
| Hasta $5,000 | 1.92% – 6.4% |
| $5,001 – $10,000 | 6.4% – 10.88% |
| $10,001 – $20,000 | 10.88% – 16% |
| $20,001 – $50,000 | 16% – 21.36% |
| Más de $50,000 | 21.36% – 35% |
Nota: Estas son tasas aproximadas. La tasa exacta depende de todos tus ingresos acumulados del año.
El ISR se calcula sobre la base gravable, no sobre el total de la renta. La diferencia la hacen las deducciones.
Aquí es donde mucho dinero se queda sobre la mesa. Los arrendadores en Régimen de Arrendamiento tienen dos opciones:
Sin comprobar nada, puedes deducir automáticamente el 35% de tus ingresos brutos por arrendamiento. El ISR se calcula sobre el 65% restante.
Además, puedes deducir los prediales pagados en el año (el impuesto predial).
Cuándo conviene: Si tus gastos reales son menores al 35% o no tienes comprobantes fiscales de ellos.
Puedes deducir los gastos reales del inmueble con CFDI (facturas fiscales):
Cuándo conviene: Cuando tus gastos reales superan el 35% del ingreso — por ejemplo, en inmuebles que requieren mucho mantenimiento.
Tienes un departamento que rentas en $12,000 mensuales = $144,000 anuales.
Con deducción ciega:
Con deducciones reales (si tienes $55,000 de gastos con factura):
Los arrendadores en Régimen de Arrendamiento hacen pagos provisionales mensuales del ISR. Esto significa:
Los pagos provisionales se hacen en el portal del SAT (sat.gob.mx) con tu RFC y contraseña o e.firma.
Depende. Si tu inquilino es una persona moral (empresa), sí — están obligados a pedirte CFDI para poder deducir su gasto de renta. Si no les facturas, ellos no pueden deducirlo y probablemente busquen otro arrendador.
Si tu inquilino es una persona física que no declara ese gasto, técnicamente no están obligados a pedir factura, pero es buena práctica ofrecerla siempre.
Para emitir facturas necesitas estar dado de alta en el SAT en el Régimen de Arrendamiento y tener tu certificado de sello digital (CSD).
Si tu inquilino es una persona moral (empresa), está obligado a retenerte el 10% del ISR directamente. Ellos te pagan el 90% de la renta y entregaron el 10% al SAT por ti.
Ese 10% retenido se descuenta de tu ISR total a pagar. Por eso es importante que el inquilino te entregue la constancia de retenciones para tu declaración anual.
No darse de alta a tiempo. Debes registrarte en el SAT cuando empiezas a percibir ingresos por renta. Hacerlo tarde genera multas y recargos.
No guardar las facturas de gastos. Todos los gastos del inmueble deben tener CFDI. Un recibo de ferretería sin factura no sirve para deducir.
Declarar montos diferentes a los reales. El SAT cruza información con los CFDI emitidos y los pagos bancarios. Las discrepancias generan requerimientos fiscales.
No presentar la declaración anual. Aunque hagas pagos mensuales, la declaración anual es obligatoria para arrendadores.
Mantener registros ordenados de todos tus ingresos por renta es el primer paso para declarar correctamente. Rentaio te permite registrar cada pago recibido, ver el historial completo de ingresos por propiedad y exportar reportes en Excel — exactamente el insumo que tu contador necesita para preparar tus declaraciones.
Con los registros en orden, tu contador trabaja más rápido, cometes menos errores y puedes aprovechar todas las deducciones que te corresponden.
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Para dudas fiscales específicas, recomendamos consultar con un contador público certificado. Para dudas sobre Rentaio: contacto@rentaio.app
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